Crise da Habitação: Estudo da UPC Contesta Solução de Construir Mais

A habitação tem sido, de facto, uma das maiores preocupações dos cidadãos em países como Portugal e Espanha. O acesso a um lar digno tornou-se um desafio premente, e a solução mais frequentemente apontada para mitigar esta crise é, geralmente, a construção de mais casas. No entanto, um novo estudo da Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) vem desafiar esta ideia profundamente enraizada, sugerindo que talvez estejamos no caminho errado.

Publicado numa revista ligada ao Ministério da Habitação espanhol, o relatório “Cinco teses acerca da política de habitação em Espanha”, da autoria de Blanca Arellano-Ramos e Josep Roca-Cladera, da Escola Técnica Superior de Arquitetura de Barcelona, questiona várias premissas do setor imobiliário. As suas conclusões, aliás, merecem uma análise atenta, dado que as problemáticas abordadas são transversais a grande parte do mercado europeu.

O Mito do Défice Habitacional

A primeira e talvez mais surpreendente tese do estudo aborda a questão do défice de habitação. Enquanto entidades como o Banco de Espanha referem a necessidade de centenas de milhares de novas casas para cobrir a procura, os investigadores da UPC apresentam uma perspetiva diferente. Na sua análise, não se pode falar de défice sem considerar o excesso de habitação acumulado entre 2011 e 2021, período em que o parque habitacional superou o crescimento do número de agregados familiares em quase um milhão de unidades.

Este “excesso acumulado” atingiu os 8,1 milhões de propriedades em 2021 em Espanha, um “colchão mais do que suficiente para absorver défices conjunturais”, referem os autores. Além disso, a presença de um vasto stock de imóveis vagos – o Instituto Nacional de Estatística espanhol estimava 3,84 milhões de propriedades desabitadas em 2021, cerca de 14,4% do total – reforça a ideia de que o problema não é a falta de casas, mas a sua distribuição e acessibilidade.

Mais Construção, Preços Mais Altos?

A segunda tese desafia a crença de que aumentar a construção residencial resultaria numa maior equidade social ou na diminuição dos preços. Os autores da UPC são céticos, argumentando que a solução não passa por edificar mais imóveis novos na expectativa de que as leis do mercado equilibrem os preços. Pelo contrário, este modelo, além de comportar graves efeitos ambientais, favoreceu a formação de bolhas imobiliárias, como a observada no início dos anos 2000.

De facto, entre 1996 e 2008, Espanha urbanizou-se como nunca, com um consumo de solo que superou, e muito, o de vários países europeus juntos. No entanto, em vez de uma redução, os preços da habitação dispararam. A subida generalizada dos preços no continente europeu sugere, aliás, que o problema não reside exclusivamente num desequilíbrio entre oferta e procura no sentido da escassez de construção, mas sim em fatores mais complexos e estruturais.

O Caminho da Habitação Social e Rendas Reguladas

Qual, então, a solução para esta crise residencial que afeta, de uma forma ou de outra, grande parte do sul da Europa? Os investigadores da UPC apontam para a necessidade de o país trabalhar na acessibilidade, o que passa inequivocamente por um forte investimento na habitação social. Portugal, à semelhança de Espanha, apresenta um défice significativo neste tipo de construções, que têm um papel crucial na moderação dos preços no mercado livre e no apoio à emancipação dos jovens e coletivos vulneráveis.

Para além do impulso à habitação protegida, os autores defendem a conveniência de regular os preços de arrendamento em zonas de mercado tensionadas. Contrariamente a alguns argumentos, a análise não encontrou evidências de que tal medida reduza a oferta. Pelo contrário, são outros os fatores, como os arrendamentos de curta duração ou turísticos e os próprios imóveis vazios, que contribuem para a tensão no mercado, e não uma eventual regulação mais justa dos valores.

Em suma, o estudo da Universitat Politècnica de Catalunya convida a uma reflexão profunda sobre as estratégias para enfrentar a crise da habitação. Mais do que construir indiscriminadamente, a chave poderá residir em políticas que priorizem a acessibilidade, o investimento em habitação social e uma gestão mais eficaz do parque imobiliário existente, lições estas com relevância inegável para o contexto português e europeu.